Roma è una città turistica. Una delle più visitate del mondo. O almeno lo era fino all’inizio della pandemia da Covid-19. Nella città si trovano migliaia di strutture ricettive extra-alberghiere che nel giro di poche settimane hanno visto azzerare i propri redditi. Molti  proprietari si sono trovati con immobili vuoti senza alcuna possibilità di riconversione.

L’extrema ratio per uscire da questo stallo è provare a vendere l’immobile ma è una soluzione definitiva e non reversibile e c’è chi giustamente crede in una ripresa del turismo, anche se non nell’immediato futuro. C’è però una soluzione alternativa che può portare notevoli vantaggi ed è quella degli affitti transitori. Ne abbiamo parlato con Marco Scipinotti, fondatore di Immobilapp, l’innovativa app che consente di vendere e affittare il proprio immobile senza stress e senza pagare commissioni.

Affitto transitorio o affitto turistico: qual è più conveniente?

“ImmobilApp è nata, tra le altre cose, dall’improvvisa situazione che, come Property Manager, mi sono trovato ad affrontare”. Marco Scipinotti è anche il fondatore della startup b2book.net, un portale per agenzie di viaggi.

“Dopo l’iniziale e comprensibile periodo di sconforto, e compresa l’impossibilità di tornare alla normalità in tempi rapidi, mi sono immediatamente posto il problema di come tamponare al meglio – racconta Scipinotti – “Ho compreso subito come la strada migliore fosse quella di mettere gli alloggi sul mercato degli affitti transitori”.

Ma cos’è un contratto transitorio? Il contratto transitorio ha una durata da 1 a 18 mesi e deve essere utilizzato, come dice lo stesso nome, per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario o dell’inquilino come ad esempio un trasferimento momentaneo per motivi di lavoro o di studio. Con l’Addendum Covid 19 di aprile del 2020 è possibile riconvertire le strutture ricettive extralberghiere utilizzando le modalità dell’affitto transitorio.

In una situazione come quella attuale, l’affitto transitorio sembra la soluzione più conveniente per i proprietari di bed&breakfast e case vacanze ma resta da vedere se, a pandemia conclusa, rimarrà comunque la scelta migliore o sarà meglio tornare alla formula dell’affitto a breve termine (meno di 30 giorni), il cosiddetto affitto turistico.

“Sono stato uno dei precursori dell’attività di Property Manager. Ho cominciato a gestire alloggi con questa formula nel lontano 1999, in un periodo in cui non avevo praticamente concorrenza e non esistevano i portali di distribuzione che conosciamo ora come Airbnb, Booking ed Expedia – racconta Marco Scipinotti – Inutile dire come l’attività mi sia letteralmente esplosa tra le mani, dagli iniziali 3 appartamenti del 1999 sono passato a 15 nel 2000 fino ad arrivare ad oltre 40 strutture nel 2001”.

Nel corso degli anni però la situazione degli affitti brevi è andata peggiorando per una serie di fattori interconnessi tra loro:

1. La concorrenza è aumentata vertiginosamente. Basti pensare che prima del lockdown su uno dei portali più utilizzati come Airbnb si contavano oltre 30000 alloggi nel Centro Storico di Roma
2. I prezzi sono diminuiti. Un bilocale classico nel Centro Storico di Roma è passato dalle 200.000 lire a notte in media stagione del 1999 ad una media di € 70,00 a notte.
3. La burocrazia è aumentata. Le strutture ricettive extra-alberghiere sono state via via soggette ad una regolamentazione sempre più restrittiva. Dopo l’apertura delle SCIA o la comunicazione di apertura di locazione turistica comincia un percorso accidentato fatto di comunicazioni trimestrali delle presenze al Comune, registrazione sul portale Radar della Regione, pagamento trimestrale delle tasse di soggiorno riscosse oltre a tutti gli adempimenti per mettere in sicurezza l’immobile (estintori, manutenzione, kit pronto soccorso, segnalazione uscite di emergenza, sanificazioni, fornitura kit Covid-19).

Perché conviene l’affitto transitorio

“La pandemia mi ha fatto scoprire un modello di business diverso. Conoscendo il settore, avevo già il sospetto che il mercato degli affitti transitori potesse forse essere più conveniente, almeno per le tipologie di immobili più diffuse sul mercato (monolocali e bilocali) per i quali la concorrenza è feroce – spiega Scipinotti – E per rendersene conto basta fare due conti. Prendiamo come riferimento un appartamento con camera da letto, soggiorno, cucina e bagno di circa 50 mq in zona Piazza Navona che ho appena affittato per 12 mesi a un pilota con contratto a tempo determinato della Air France al prezzo di 1000 euro al mese + utenze. Il ricavo annuale netto sarà di 12.000 euro a cui dovrò dedurre il 10% di cedolare secca. Risultato: 10.800 euro di utile”.

Questo per quanto riguarda gli affitti transitori. Per quelli turistici invece la situazione è diversa, come ci racconta ancora Scipinotti: “Negli ultimi anni mi ero assestato su una media di 18.000 euro all’anno con i contratti turistici. Da questa cifra bisogna dedurre il 21% di cedolare secca per un totale 3.780 euro, alla quale vanno aggiunte le utenze di elettricità e gas per una media 1020 euro annui, il condominio di circa 1080 euro all’anno e la tassa sui rifiuti con i suoi 350 euro ogni 12 mesi. A conti fatti il mio netto era di 11.770 euro, appena 970 euro in più rispetto a quello che arriva dall’affitto transitorio”.

Ma come quantificare lo stress e l’impegno che un’attività di casa vacanza genera in più? Occorre gestire le prenotazioni, dare la disponibilità completa per i check-in e la reperibilità h24 per la risoluzione di eventuali problemi, senza contare tutta la burocrazia con cui bisogna fare i conti ogni giorno.

Immobilapp, l’innovativo portale che aiuta i proprietari ad affittare il proprio immobile velocemente e senza stress

“Con Immobilapp è possibile inserire il proprio immobile e affittarlo per un periodo di tempo limitato utilizzando un contratto transitorio” spiega Scipinotti. Ecco i 4 vantaggi che questa innovativa piattaforma offre ai suoi utenti.

1. Rapidità: grazie alle agenzie partner presenti sul portale è possibile sfruttare la rete dei clienti degli agenti immobiliari senza dover dare alcun mandato esclusivo a nessuno di loro.
2. Zero stress: gli agenti immobiliari non possono chiamare direttamente il proprietario poiché non hanno accesso ai contatti.
3. Semplicità: la conferma di un appuntamento per la visita di un immobile è automatica in base agli orari e le disponibilità fissati dallo stesso proprietario sull’agenda digitale.
4. Annunci gratuiti: L’inserimento di un annuncio è completamente gratuito e in caso di buona conclusione della trattativa non occorre corrispondere nessuna provvigione all’agenzia immobiliare intermediaria.

Immobilapp è disponibile sia per IOS sia per Android, è possibile scaricarla su Google Play Store e su App Store oppure si può visitare il sito. Per informazioni si può chiamare il numero 0690258948 o scrivere a info@immobilapp.it

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