Frazionare l’appartamento la nuova tendenza anticrisi

I grandi immobili signorili, con metrature oltre i 150-200 metri quadrati, che anni fa, prima della crisi del 2012, si vendevano a prezzi da capogiro sono ormai una chimera. Soprattutto a Prati. A non cercarli sono gli acquirenti (tranne coloro che li utilizzano come affittacamere o B&B) e a non volerli sono anche gli stessi proprietari che preferiscono “frazionare”. Questo è ciò che emerge dal mercato immobiliare del quartiere: dividere per creare nuove unità immobiliari di dimensioni più piccole, da vendere, affittare o soltanto regalare ai figli, sia come abitazione che come reddito.

A rendere tutto più semplice è stato il decreto legge detto “Sblocca Italia” che nel 2014 ha equiparato i lavori necessari a dividere un appartamento in unità più piccole a “manutenzione straordinaria”. Costi amministrativi contenuti, tempi di attesa per i permessi minimi e pratiche più semplici. I numeri lo confermano: soltanto tra il 2017 e il 2018, secondo l’Agenzia delle entrate, il numero degli immobili in Prati è aumentato di 61 unità.

Norme semplificate
La legge 164 “Sblocca Italia” dell’11 novembre 2014 contiene (all’articolo 3) la modifica che trasforma anche il frazionamento degli immobili in “manutenzione straordinaria”. Questa definizione comprende la divisione e l’accorpamento di unità immobiliari con opere e con aumento di carico urbanistico, «purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso».

In parole povere, mentre prima per frazionare un appartamento bisognava presentare una Dia (Denuncia inizio attività) e attendere 30 giorni prima di iniziare la ristrutturazione, oggi si può inviare per via telematica al Comune la Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) e iniziare i lavori senza attese. In caso di opere sulle strutture portanti bisognerà richiedere la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) con l’intervento del Genio civile. Per iniziare l’iter bisognerà pagare 250 euro di oneri amministrativi.

Mutamenti del mercato
In Prati, secondo gli esperti del settore, da anni la metratura più richiesta dalle famiglie con quattro componenti si aggira al massimo intorno ai 120 metri quadrati. Mentre in passato anche gli appartamenti da 200-250 mq venivano messi sul mercato e venduti oltre un milione e mezzo di euro, oggi la situazione è radicalmente cambiata.

Per questo si ricorre al frazionamento. La soluzione più semplice per massimizzare una proprietà di grandi dimensioni, infatti, è sfruttare la superficie per ricavare almeno due appartamenti. Il più piccolo deve avere una superficie di almeno 45 metri quadrati, il minimo per la superficie utile lorda (Sul) secondo la normativa. Una dimensione molto ridotta rispetto alla legge precedente che stabiliva 70 metri quadrati minimi per un appartamento.

Successivamente il nuovo immobile dovrà essere accatastato come appartamento a sé stante all’Agenzia delle entrate e si dovranno, quindi, pagare le tasse collegate, come seconda casa nell’eventualità di un unico proprietario.

Nuove esigenze
Oltre al mercato contano anche le esigenze delle famiglie. Concordano su questo sia gli agenti immobiliari di zona che i tecnici dello Sportello unico edilizia del Comune: spesso la decisione di dividere un grande appartamento viene presa per dare un tetto sulla testa a un figlio o per dargli la possibilità di avere un reddito tramite l’affitto di quello stesso locale o la creazione di una piccola attività extralberghiera.

Inoltre, il Piano regolatore generale di Roma del 2008 aveva come obiettivo quello di favorire il ritorno dei residenti nei quartieri, anche grazie alla riduzione della superficie minima per la creazione di appartamenti. Un fenomeno che in parte si è verificato, con numerosi cambi di destinazione d’uso per rientrare in possesso di abitazioni adibite ad ufficio, segnalano dal Comune. Ci sono, però, anche tanti proprietari che frazionano per aprire case vacanze o affittacamere.

I numeri contano
Secondo lo Sportello unico edilizia del Campidoglio ogni anno vengono presentate 600 richieste di Scia e 5 mila di Cila in Prati. Di queste è difficile dire quante vengano richieste per frazionamenti, proprio perché dal 2014 questo tipo di lavori è equiparato a manutenzione straordinaria.

Per venire a capo del numero di appartamenti “creati” da unità immobiliari più grandi bisogna far riferimento all’aumento dei “sub catastali” registrato dall’Agenzia delle entrate. Secondo il database le abitazioni classificate come A02 (abitazioni di tipo civile) sono aumentate da 13.138 nel 2015 a 13.201 nel 2016 e ancora a 13.224 nel 2017 e infine a 13.281 nel 2018. A queste si aggiungono le abitazioni A03 (abitazioni di tipo economico) cresciute da 1.081 a 1.083 (2015-2018), A04 (abitazioni di tipo popolare) da 375 a 388 (sempre nello stesso periodo). Un totale di 158 nuove abitazioni in tre anni. Un numero importante in un quartiere dove le possibilità di nuova edilizia sono ormai nulle.

Aumenti catastali
L’Agenzia delle entrate sottolinea poi che a Prati si è verificato anche un aumento della tipologia di abitazioni di tipo civile A02 tra il 2008 e il 2013 in seguito alla nuova classificazione chiesta dall’amministrazione comunale per riparametrare abitazioni che erano state accatastate negli anni Quaranta e Cinquanta con rendite molto basse.

L’operazione ha causato uno spostamento di molte abitazioni catalogate in precedenza sotto A04 (popolari) a fasce più alte, con un conseguente notevole incremento delle rendite catastali per i proprietari. Solo per fare un esempio nel 2008 le unità in A04 erano 5.036, scese nel 2015 a 375. Contemporaneamente, per effetto del “classamento”, le abitazioni A02 sono passate da 7.572 a 13.138.