Africano | Articoli

Viale Somalia, tutti i misteri del palazzo da abbattere

di Daniela Mogavero

Quarantadue appartamenti da demolire pezzo per pezzo. Un lavoro appena avviato e che durerà fino ad aprile 2019. Un palazzo di cinque piani che viene raso al suolo. E poi? Che cosa sorgerà al posto del palazzo di viale Somalia 214 con uno stupendo affaccio sul verde di villa Chigi?

Un nuovo skyline

L’unica certezza è che il nuovo stabile sarà molto più grande di quello precedente e modificherà lo skyline esistente: ben otto piani, tre in più del palazzo da demolire. Sul resto le voci si rincorrono, ma non ci sono conferme ufficiali, perché i titolari della vendita, i responsabili di Bnp Paribas Reim Sgr p.A., si trincerano dietro alle clausole di riservatezza della trattativa.

La vendita all’asta

L’asta, però, è finita dopo un anno dall’avvio. Il compratore è stato individuato e Bnp è «in attesa di completare la procedura di vendita» dell’immobile e poi, assicura, rivelerà chi ha acquistato il ricco lotto. E se dai canali ufficiali le notizie che arrivano sono davvero poche, parlando con fonti ben informate emergono tre dettagli fondamentali: l’acquirente è del settore costruzioni, intende realizzare un progetto prevalentemente residenziale, quindi appartamenti, e ha pagato una cifra che si aggira intorno ai 17 milioni di euro per l’acquisto di un immobile da abbattere prima di costruirne uno nuovo con un notevole aumento di cubatura. Il permesso a edificare, infatti, supera i 5.000 metri quadrati.

Sembrano tramontare, quindi, le ipotesi che erano circolate negli ultimi anni, dopo l’aumento degli affitti, lo sfratto degli inquilini, la dichiarazione di inagibilità dello stabile e l’affidamento della vendita alla Gabetti.

L’ipotesi Luiss

In precedenza, infatti, si era parlato della possibilità che al posto del palazzo – in origine della Fata Assicurazioni – venisse costruito un grande hotel oppure alloggi per gli studenti della Luiss e infine appartamenti di lusso.

Il muro di riservatezza

Intanto, in attesa che queste notizie vengano confermate ufficialmente, restano i fatti: la demolizione è stata avviata e durerà quattro mesi circa. Se ne occupa la ditta di Roma Cogeco 7, da cui l’unica notizia che si riesce a ottenere è che Bnp è titolare di tutte le operazioni e paga la demolizione, poi non è chiaro chi subentrerà nel progetto per l’edificazione del nuovo palazzo.

A caccia di notizie

La stessa Cogeco 7 rimanda al direttore dei lavori, l’architetto Cesare Valle, come indicato nel cartello affisso sullo stabile per ulteriori dettagli. Lo studio Valle, però, non fa concessioni al diritto di cronaca nell’interesse pubblico e neanche alla curiosità. Nessuna notizia neanche sul tipo di lavori che verranno realizzati per la demolizione del palazzo. Senza ulteriori indugi rimanda all’unico titolato a parlare di viale Somalia 214, l’ingegnere Alessandro Conte, asset manager e responsabile tecnico per la gestione dei Fondi di sviluppo immobiliare di Bnp Paribas Reim appunto. Proprio Conte, tra le sue qualifiche nel gruppo che fa capo alla banca francese ha la titolarità dell’immobile di viale Somalia 214 con il compito di occuparsi della «riqualificazione di 1 immobile a destinazione residenziale ed in parte commerciale» si legge sul profilo LinkedIn dell’ingegnere.

Conte, contattato proprio come referente del progetto, si trincera dietro le frasi di rito: «Trattandosi di un fondo immobiliare riservato ed essendo in fase di perfezionamento la dismissione dell’immobile in oggetto, le segnalo che – mio malgrado – non è possibile fornire alcuna informazione in merito alle operazioni di demolizione del medesimo». Poche parole che sembrano non prevedere ulteriori repliche, ma tentar non nuoce. E nella ricerca di informazioni maggiori almeno sulla fase di demolizione nello scambio di email interviene il responsabile dell’area Real Estate Investment della società, Marco Luoni: «Essendo la demolizione del manufatto strettamente connessa agli impegni assunti nei confronti del promissario acquirente, non è per noi possibile divulgare alcun tipo di informazione in merito» in virtù di «stringenti obblighi di riservatezza», un vincolo che non «ci consente la diffusione di alcun tipo di informazione in relazione a questa ma più in generale a nessuna delle operazioni di dismissione non ancora perfezionate».

Secondo l’annuncio, dato da Gabetti a novembre 2017, «l’intervento, diviso in due fasi, è già dotato di progetto architettonico e permesso di costruire. L’attuale prospetto di ricostruzione prevede la possibilità di realizzare un edificio per oltre 5.000 metri quadrati, a prevalente destinazione residenziale, per un totale di otto piani fuori terra (rispetto agli attuali cinque) e di un piano interrato con posti auto, box e cantine».

La certezza, quindi, è che verranno costruiti appartamenti, ma nulla si conosce della tipologia, dei possibili costi e quindi della fascia di prezzo al metro quadro per la vendita. Assodato è, invece, l’impatto che ci sarà sul quartiere. Al posto di uno stabile disabitato e degli esercizi commerciali che sono stati chiusi quando è stata dichiarata l’inagibilità (tra questi anche una tabaccheria) sorgerà un palazzo con almeno una cinquantina di appartamenti e la possibilità di spazi per negozi al pian terreno. Una decisa iniezione di vitalità per un angolo rimasto deserto da anni conosce della tipologia, dei possibili costi e quindi della fascia di prezzo al metro quadro per la vendita.

 

La storia dell’edificio

Lo stabile di viale Somalia 214 ha una storia lunga e complicata. Nel 2004, quando gli appartamenti erano dati in affitto a canoni agevolati, la proprietà è passata da Fata Assicurazione alla Cassa nazionale previdenza e assistenza ragionieri e periti commerciali (Cnpr). Per un quinquennio la situazione è rimasta uguale, poi nel 2010 la richiesta di rivedere al rialzo gli affitti, anche del 160 per cento, fino a 1.200 euro al mese. Alcuni dei 42 inquilini hanno accettatoo, altri hanno lasciato. Nello stesso anno sono iniziati i primi problemi di stabilità e la Cassa di previdenza ha chiesto una perizia. Il lavoro è durato più di un anno e al termine il palazzo è stato dichiarato inagibile.

Nel frattempo, un nuovo passaggio di mani: la Cnpr ha conferito con due atti notarili, a fine 2011 e a maggio 2012 la proprietà al “Fondo Scoiattolo” in mano a Bnp Paribas Reim Sgr, società di gestione di risparmio in mano alla banca Bnp Paribas, che ha il compito di massimizzare la redditività dell’immobile. Nel 2012, poi, è arrivata la richiesta di lasciare lo stabile per “manutenzione straordinaria” a causa dell’inagibilità e il palazzo si è svuotato nell’arco di due anni, come spiega la stessa relazione del Fondo: «Successivamente al conferimento dell’immobile da parte di Cnpr al Fondo, sono emersi dei fenomeni fessurativi che interessavano la struttura portante dell’immobile stesso; a seguito di tale scoperta, sono stati impiegati oltre due anni per addivenire alla liberazione dell’immobile».

A questo punto agli affittuari in regola è stata fatta una proposta: quando lo stabile sarà stato completamente ristrutturato gli inquilini riceveranno le lettere per l’acquisto degli immobili, a prezzi di mercato. Chi potrà comprare, rientrerà negli appartamenti.

A cavallo tra il 2014 ed il 2015, poi «sono state avviate le interlocuzioni con i tecnici del Municipio II di Roma Capitale – si legge ancora nella relazione – al fine di definire l’iter da perseguire per la demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente, per il quale sono state nel frattempo avviate le opere prodromiche alla demolizione dello stesso (strip out). La progettazione preliminare è stata completata e nel mese di aprile 2016 è stata depositata la relativa richiesta di Permesso di Costruire».

A fine 2017, con la stima del valore variabile tra «19.320.000 e 15.900.000» il palazzo viene messo in vendita dalla divisione Capital Market di Gabetti Property Solution Agency. La procedura di asta si è conclusa nel corso del 2018.