I nuovi edifici che cambiano il mercato immobiliare

Dopo lo scandalo scoppiato per l’abbattimento del villino di via Ticino 3 e lo stop in extremis alla demolizione di Villa Paolina, la corsa alle nuove opportunità di sviluppo immobiliare nel quartiere Trieste-Salario non si ferma. Lo dimostrano i tanti progetti che costellano la zona: appartamenti già in vendita, progetti in fase iniziale, ristrutturazioni di lusso e richieste di demolizione e ricostruzione.
Il panorama è vastissimo. Molti degli interventi sono stati autorizzati tramite il vituperato Piano casa della Regione, che ha permesso di operare in deroga del Piano regolatore comunale, in altri casi si sta applicando la legge sulla Rigenerazione urbana che consente un bonus di cubatura del 20 per cento (rispetto al 35 per cento del Piano regionale). I progetti di cui si conosce già qualcosa trasmettono una fotografia futura del quartiere per niente allettante: palazzi tutti in facsimile, senza nessun riguardo per la storia e l’architettura circostanti, ad altissimo risparmio energetico, tutti in classe energetica A, completi di domotica e rigorosamente di un bianco immacolato.
Si va dalla già citata via Ticino 3 a piazza Caprera, da via Asmara 31 a piazza Callistio, da via Martucci a corso Trieste 27. Un vasto bacino di opportunità immobiliari che partono da prezzi altissimi, ma che a volte non riescono a raggiungere i risultati di successo auspicati dai costruttori. In alcuni casi con richieste iniziali stellari, anche 10 mila euro a metro quadrato, per poi vendere realmente a 5 mila euro.

E l’identità del quartiere?
«Roma avrebbe un meccanismo di tutela doppio per salvaguardare il suo patrimonio. Da una parte la Carta della qualità, dall’altra il Comitato sulla qualità dell’edilizia urbana – spiega l’architetto Marco Campagna, che conosce bene il Trieste-Salario e collabora con i comitati per la difesa dei Villini – Ma si tratta, nel primo caso, di un testo che non comprende tutte le aree messe sotto la lente dei costruttori, come Villa Paolina, dall’altro di un gruppo di lavoro che dà pareri soltanto consultivi».
Con l’arrivo del Piano casa prima e la Rigenerazione urbana poi, «si va in deroga a questi due strumenti e non c’è argine alla speculazione edilizia». Oltre a questo rischio esiste anche un ulteriore problema, secondo Campagna: «Attualmente non esistono vincoli neanche sull’aspetto dei palazzi di nuova costruzione, ma soltanto delle linee di indirizzo. Se i nuovi edifici avranno tutti lo stesso aspetto anonimo in futuro l’intera zona di pregio potrebbe perdere valore. E infine c’è il rischio che si violi il decreto ministeriale 1.444 del 1968 che stabilisce limiti di densità edilizia, altezza degli edifici, distanza tra fabbricati, quantità minime di spazi per attività collettive, verde pubblico e parcheggio».

I prezzi e i progetti
Alcuni dei progetti già esistenti hanno fatto il giro del web con lo scoppio dello scandalo di Coppedè. In quel caso si trattava di un progetto per 7 appartamenti e 15 box affidato alla ditta Ns. I prezzi di questa zona, secondo gli agenti immobiliari, si attestano tra i 6.500 e i 7 mila euro al metro quadrato. Per via Asmara 31, dove sono state costruite le fondamenta, gli appartamenti sono già in vendita sulla carta: si tratta di 50 unità immobiliari di piccolo e medio taglio, tra 50 e 100 metri quadrati. Il prezzo di partenza richiesto era di 7 mila euro al metro quadro, ma realisticamente, per gli esperti del settore, si scenderà intorno ai 5 mila euro.

C’è poi l’esempio della scuola San Gabriele di piazza Caprera per cui è stato chiesto un ampliamento che ha già fatto molto discutere. Anche in questo caso c’è già il via libera alla parziale demolizione e ricostruzione, secondo un progetto presentato nel 2015 dalla Prim Immobiliare, con un aumento della cubatura da 830 a 996 metri quadrati, una modifica dell’aspetto esterno, con vetro e acciaio. La destinazione in questo caso, però, sarà per uffici.
Tra gli altri edifici nuovi, invariabilmente mix di bianco candido e vetro, per cui sono ancora in vendita alcuni appartamenti e box, quello di piazza Callistio, zona viale Libia, dove si parte da 6 mila euro al metro quadrato.
Prezzi ancora più alti sono stati chiesti per un edificio costruito circa sei anni fa, ma in cui sono ancora in vendita 12 appartamenti su 19, tra via Martucci e via Mascagni. Il prezzo iniziale, secondo gli agenti di zona, era stato fissato a 10 mila euro a mq, ma ultimamente i lotti sono stati venduti a non più di 6 mila euro.
E infine c’è una variante delle “nuove opportunità immobiliari”, quella delle ristrutturazioni di lusso. È il caso di palazzi che sono rimasti identici all’esterno ma che sono stati interamente ridefiniti e ricostruiti all’interno. Tra gli esempi, corso Trieste 27, di proprietà delle Generali, frazionato, ristrutturato, abbellito, dotato di tutti i comfort e con portiere e ingresso di rappresentanza. Stesso discorso per via di Santa Costanza negli immobili di proprietà dell’Ente ragionieri.

I villini
E se alcuni progetti approvati e già partiti sono destinati a modificare l’aspetto del quartiere in modo permanente, si continua a combattere per evitare che questo effetto si allarghi a macchia d’olio e coinvolga edifici di pregio, come i villini e le palazzine che pur non essendo d’epoca rientrano negli edifici da tutelare.

Per questo si stanno battendo i comitati di quartiere e lo stesso II Municipio. La presidente Francesca Del Bello ha chiesto lumi su venti progetti che insistono sul territorio e di cui non si conosce la sorte al Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica. I timori che dietro ai progetti si possano nascondere altri scempi è grande.
«In Commissione urbanistica abbiamo esaminato tutti e venti i progetti che interessano villini o palazzine del nostro territorio. Per fortuna non tutti sono richieste per demolizione e ricostruzione riguardanti villini “storici” – spiega Valentina Caracciolo, presidente della commissione Urbanistica del II Municipio – Abbiamo due problemi: l’abbattimento di villini o edifici che hanno oltre 70 anni di vita e che anche quando l’intervento non riguarda necessariamente villini di pregio, i progetti di fronte ai quali ci siamo trovati sono progetti “fotocopia”, senza grandi peculiarità dal punto di vista architettonico, che impattano inoltre in maniera rilevantissima su tessuti urbanistici preziosi e che, se realizzati, ci riconsegnerebbero un territorio senza identità e senza qualità».
E Valentina Caracciolo richiama l’esempio di Villa Paolina, per cui per ora è tutto fermo, e su cui il Comune sta pensando a un ampliamento della Carta della qualità per tutelarlo. «Il caso è eclatante, ci siamo espressi nettamente e andremo avanti finché non saremo certi che la demolizione non si farà. Così come su altre richieste di permesso di costruire per demolizione e ricostruzione: ci preoccupano i casi di via Cosenza, via Bartolomeo Eustachio (per altro proprio in prossimità del Villino Ximenes, ndr), via di Villa Patrizi, via Como. Tutte queste richieste sono tuttora in fase di istruttoria presso il dipartimento urbanistica», conclude.

Il caso di viale Somalia
Un capitolo a parte merita viale Somalia 214. Lo stabile ha una storia travagliata. Nel 2004 la proprietà è passata da Fata Assicurazione alla Cassa nazionale previdenza e assistenza ragionieri e periti commerciali (Cnpr). Gli inquilini dei 42 appartamenti hanno dovuto subire nel 2010 un aumento degli affitti fino al 160% e poi nel 2012 la richiesta di lasciare lo stabile per “manutenzione straordinaria” a causa dell’inagibilità.

Agli ex inquilini è stato offerto di poter avere diritto di prelazione su quelli che saranno gli appartamenti nuovi che verranno costruiti al posto dell’edificio pericolante. Dal momento dello “sfratto bianco”, il palazzo disabitato è passato di mano in mano, fino ad essere inserito nel Fondo Scoiattolo gestito da BNP Paribas REIM Sgr che ha affidato alla divisione Capital Market di Gabetti Property Solution Agency l’incarico di vendere l’intero lotto.
L’annuncio è stato dato a novembre 2017 e recita: «L’intervento, diviso in due fasi, è già dotato di progetto architettonico e permesso di costruire. L’attuale prospetto di ricostruzione prevede la possibilità di realizzare un edificio per oltre 5.000 metri quadri, a prevalente destinazione residenziale, per un totale di otto piani fuori terra e di un piano interrato con posti auto, box e cantine». Un ottimo affare quindi. Entro il 20 dicembre 2017 è stato possibile consegnare le manifestazioni di interesse e a marzo 2018, come riferisce Gabetti, sono state presentate le offerte vincolanti su cui si deciderà dopo l’estate.
Lo stabile è completamente circondato dai ponteggi per cui è stata chiesta l’autorizzazione a febbraio del 2018 e dentro all’ingresso chiuso con una grande catena campeggia il cartellone di rito con l’autorizzazione per lavori di demolizione affidata alla ditta Cogeco 7.

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