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Case vacanza e affittacamere, surclassato il b&b conviviale

di Daniela Mogavero

Ricordate il boom dei bed and breakfast, l’accoglienza in stile anglosassone, l’idea di accogliere nella propria casa turisti pronti a scoprire la Città eterna e fedeli impazienti di vivere la Città santa? Ricordate quell’idea di soggiorno conviviale, con la colazione offerta dal padrone di casa, con una conversazione e un paio di consigli per girare Roma o di aneddoti sui Papi? Ormai è quasi tutta storia passata. Lo raccontano i numeri del dipartimento Turismo formazione e lavoro del Comune di Roma. Lo confermano gli addetti ai lavori e lo ribadiscono le richieste dei turisti. Quel modello pare proprio nella sua parabola discendente.

Ma quali sono le ragioni del tramonto e, al tempo stesso, della crescita esponenziale di un’altra tipologia di accoglienza?

Una gestione più semplice, senza l’obbligo di residenza in loco, la possibilità di avere più ospiti e la facilità di gestione con la necessità di dedicarsi al cliente soltanto per l’accoglienza e le prenotazioni. La casa vacanze e anche l’affittacamere – quest’ultima fattispecie «molto meno controllabile», dicono dal dipartimento – hanno un margine di profitto superiore e sono sempre più scelte soprattutto dalle famiglie che vogliono avere la libertà di usufruire dell’intera casa, di poter cucinare o di avere uno spazio di libertà per i bambini.

Un modello che viene ripreso in tutto e per tutto dalle piattaforme online come Airbnb, che stanno surclassando il mercato, per i prezzi iperconcorrenziali e la grande offerta, spesso creata anche da affittacamere registrati che chiudono ufficialmente per poi passare sulla piattaforma di house-sharing famosa nel mondo.

“Gli appartamenti su Airbnb sono 16 mila a Roma. Una buona percentuale nel centro storico e molti anche nel II Municipio – spiegano dal dipartimento – I proprietari mettono a disposizione la casa arredata per affitti brevi, non hanno obblighi nei confronti del Comune, delle autorità di pubblica sicurezza, sono normali case che per un massimo di 30 giorni consecutivi si affittano per uso turistico”.

COME VA NEL TRIESTE-SALARIO

Nel II Municipio, secondo i dati ufficiali del Dipartimento turismo, sono registrate 755 strutture extralberghiere, di cui 116 b&b, 333 case vacanze e 153 affittacamere. Numeri che confermano di gran lunga il trend che vede in crescita le case vacanze, anche chiamate guest house. Anche secondo gli agenti immobiliari di zona questa è una tipologia in crescita, che piace molto ai proprietari che danno spesso in gestione l’immobile per affitti brevi anche di una settimana.

“La casa vacanze in particolare va per la maggiore, perché si affitta anche per una singola settimana, i requisiti dei posti letto sono in funzione di norme su aria e luce e deve essere sempre disponibile l’angolo cottura o la cucina. È una soluzione che gli stranieri gradiscono di più”, secondo gli agenti immobiliari che conoscono la zona e secondo cui i prezzi per gli affitti sono quelli di mercato, circa 1.500 euro per tre stanze, a volte anche 2.000. Un prezzo che poi deve essere ripagato con l’affitto turistico a cui si aggiungono la tassa di soggiorno, le utenze e i costi di gestione come lavanderia e pulizia.

GLI HOTEL SONO SOTTO PRESSIONE

L’extralberghiero prolifera, quindi, a danno spesso delle strutture alberghiere classiche che arrancano per mantenere alti gli standard rincorrendo le tariffe last minute, le offerte al ribasso e la crescente offerta della concorrenza registrata e soprattutto dell’abusivismo.

“In tutta Roma sono state registrate 140 mila strutture extralberghiere a fronte di mille alberghi. Si tratta di una ricettività che ha poche spese di gestione e che a volte mantiene una gestione trasparente solo a metà, facendo anche un po’ di guadagni in nero. È diventata una concorrenza sleale nei confronti dell’albergatore e si sta generando una fortissima tensione tra questi due mondi – spiegano ancora dal dipartimento –  Nonostante Roma cresca in termini di flussi turistici, con 15 milioni di arrivi e 35 milioni di presenze, sembra che questo settore non riesca a dividersi equamente la torta”.

MA IL FENOMENO STA SFUGGENDO DI MANO

Una crescita dell’extralberghiero, case vacanze e affittacamere in testa, che ha trasformato quartieri storici. Un fenomeno che sta sfuggendo di mano, secondo gli addetti ai lavori. Ci sono interi quartieri, come l’Esquilino, ormai preda degli affittacamere cinesi, e Monti, più radical chic, completamente svuotati. O ancora Testaccio, dove in alcuni palazzi non vive più neanche un residente.

LE REGOLE

Avviare un’attività extralberghiera, come un bed and breakfast o una casa vacanze o guest house ha bisogno di alcuni passaggi obbligatori, la maggior parte dei quali ormai automatizzati e per via telematica. Lo Sportello unico per le attività ricettive (Suar) del dipartimento Turismo – Formazione e lavoro, infatti, richiede che la cosiddetta “Segnalazione certificata di inizio attività” (Scia) venga presentata attraverso il portale completa di tutte le dichiarazioni e dei documenti necessari. Vediamo di cosa si tratta in concreto.

Le procedure e i vari passaggi autorizzativi sono contenuti nella “Guida per la compilazione online”, disponibile sul sito del Suar. In concreto chi vuole avviare questo tipo di attività deve indicare le proprie generalità, la tipologia di struttura, la conformità alla normativa, la capacità ricettiva, il periodo di apertura, l’indirizzo e il nome e l’eventuale somministrazione di alimenti. I titolari devono anche fornire la planimetria, i dati catastali, il numero di posti letto, le certificazioni sulla sicurezza energetica e urbanistica.  Importantissima anche l’attestazione della comunicazione formale all’amministratore di condominio se la struttura si trova dentro a un immobile con più unità immobiliari. Per entrambi i generi di struttura è obbligatoria la comunicazione delle generalità degli ospiti e del tempo di permanenza alle autorità.

LE DIFFERENZE TRA B&B E CASA VACANZE

Fin qui tutto uguale. Ma ci sono grandi differenze tra chi decide di aprire la casa vacanze e chi invece intende gestire un B&B. In quest’ultimo caso il primo dei vincoli è che il gestore deve anche avere la residenza nell’immobile dove intende aprire il bed and breakfast. L’attività deve essere obbligatoriamente chiusa tre mesi all’anno e si possono avere al massimo tre camere per un totale di sei posti letto.

Inoltre sono previste altre indicazioni stringenti: le camere devono avere una superficie minima di otto metri quadrati per una persona, fino a 24 metri quadrati per tre ospiti. Devono essere fornite di armadio, letto, comodino e sedia per ogni persona, una presa di corrente e cestino. Per quanto riguarda i bagni, non c’è l’obbligo di averne uno esclusivo per ogni camera, ma anche in questo caso ci sono delle regole da seguire: water, bidet, vasca o doccia, lavabo, specchio, presa di corrente e chiamata d’allarme.

Per quanto riguarda invece le case vacanza, per aprirne una è necessario avere una partita Iva e si può stare aperti 12 mesi all’anno. In questo caso è obbligatorio non avere né residenza né domicilio nell’appartamento. Anche in questo caso stringenti sono le norme sui requisiti minimi: otto metri quadrati per una stanza singola, 14 metri quadrati per una doppia. È necessario che nella casa ci sia uno spazio comune, che può essere anche un soggiorno con angolo cottura. La cucina deve essere a disposizione degli ospiti e deve essere realizzata in modo da avere lavello, lavastoviglie, forno o microonde, piano cottura e frigorifero. Deve essere presente almeno un bagno ogni cinque posti letto e le dotazioni di base sono le stesse del B&B.

LA “POTENZA DI FUOCO” DI AIRBNB ONLINE

Oltre 360 mila annunci in tutta Italia, 16 mila soltanto a Roma, prezzi competitivi e pochissime regole e norme da rispettare. Con questa potenza di fuoco, Airbnb sta diventando il vero nemico di hotel e strutture extralberghiere come bed and breakfast e case vacanze. Nel solo quartiere Trieste Salario, con una veloce ricerca, ci si imbatte in 300 offerte che hanno prezzi per tutte le tasche: da 32 a 200 euro a notte.

Un range vastissimo, con caratteristiche anticoncorrenziali, e che sfugge ai controlli del Comune, delle autorità per la sicurezza, a cui gli “host” non devono obbligatoriamente comunicare le generalità degli ospiti, e spesso anche al fisco. Per quest’ultimo motivo il governo ha annunciato di essere al lavoro per inserire l’obbligo di un codice di cui dovranno munirsi i proprietari che affittano le proprie case online. Pena una multa fino a 100 mila euro. Inoltre i gestori dovranno accreditarsi per la denuncia degli ospiti e dovranno rispettare standard qualitativi di base.